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Parametri e Metodi di Valutazione di Alberghi

A causa della recente emergenza sanitaria mondiale, il mercato immobiliare alberghiero è all’inizio di una nuova era: i criteri immobiliari per la valutazione hotel sono stati stravolti per sempre.

Il vecchio approccio, che pretendeva di stimare il valore di un hotel comparandolo ad altre strutture con caratteristiche simili, è adesso completamente inservibile.

La valutazione di un hotel, per definizione, è l’importo stimato al quale l’immobile potrebbe essere venduto alla data della valutazione, in un’operazione svolta tra venditore e acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, prudenza e senza essere soggette a costrizioni.

Ad oggi però, il solo modo per stimare correttamente una struttura alberghiera, è il metodo reddituale, che permette inoltre di ampliare considerevolmente il bacino di potenziali interessati.

Il metodo di valutazione reddituale, adottato dai principali investitori alberghieri internazionali, considera l’hotel come un’azienda, e come tale deve essere valutato.

Ora quindi l’immobile alberghiero, l’edificio, è considerato un bene strumentale finalizzato alla creazione di reddito dell’azienda hotel.

Il metodo reddituale finanziario è basato infatti sull’attualizzazione dei futuri redditi netti derivanti dalla proprietà (siano essi locativi o legati al margine della gestione).

Pertanto ora gli investitori valutano l’hotel per la sua reale ed obiettiva capacità di produrre reddito. Una semplice comparazione immobiliare quindi non è più sufficiente.

In quest’ottica, è fondamentale analizzare il mercato, per valutare i flussi monetari potenziali e creare una relazione tra gli indici di performance dell’azienda hotel (dimensionamento, periodo di apertura e Revpar) per individuare i giusti redditi locativi e margini di gestione.

Rispetto al passato, in cui gli interlocutori principali erano famiglie di albergatori o società di gestione che ambivano ad ampliare il numero di camere in loro possesso, oggi il mercato incerto e l’impossibilità di fare programmi a lungo termine rendono molto più complicato il processo di prendere decisioni, senza le opportune valutazioni finanziarie.

Ecco perché sono entrati in scena i cosiddetti fondi di investimento.

Società che sono sì capaci di sviluppare tutte le opportune valutazioni, il cui problema però è che hanno iter di valutazione molto complessi e costosi, tenendoli così lontani dalle operazioni di minor valore economico, che spesso riguardano gli hotel indipendenti.

Per attirare così un interesse di investitori più trasversale è quindi fondamentale dotarsi di strumenti basati sulla valutazione reddituale, capace di semplificare le analisi dei tuoi futuri interlocutori.

Praticamente una valutazione comprensibile anche ad imprenditori “non albergatori”, alla ricerca di opportunità di diversificazione per i loro investimenti su nuovi mercati.

Albergatore Pro guida così il cliente nella raccolta dati e nella realizzazione di proiezioni coerenti ed aggiornate, per valutare correttamente l’immobile da vendere, acquistare o affittare.